Cat : immobilier 
 

Devinez quoi ? Nous l’avons encore fait. Nous avons acheté la maison n°4, qui représente notre 6ème unité de location au total !

« Whoa, Paula, ça devient ridicule. » Ouais, je sais. Faisons connaissance avec la nouvelle location, d’accord ?

La maison de location

Il s’agit d’une maison individuelle de 3 chambres à coucher et 2 salles de bains. Cela vous semble familier ? Chaque résidence unifamiliale que nous avons achetée correspondait à cette description (sauf celle-ci, qui est une 3 chambres, 1,5 salle de bain).

Pourquoi ? Les 3/2 ont un large attrait, car ils répondent aux besoins de tant de personnes : 

• couples ;
• colocataires ;
• petites familles ; 
• et parfois même des célibataires ;

si le prix est correct.

La maison a à peine besoin de réparations immédiates. Elle n’a besoin que d’environ 2 550 € de travaux initiaux, ce qui en fait la propriété la plus prête à être louée que nous ayons jamais achetée. À terme (dans les 5 prochaines années), nous devrons remplacer le toit et améliorer la cuisine. Cependant, pour le moment, la maison est prête à être emménagée.

Localisation

La maison est située dans un quartier en plein essor. C’est le genre d’endroit où des maisons vacantes délabrées et barricadées côtoient de nouvelles constructions huppées. Ah, l’immobilier est fascinant, n’est-ce pas ? J’avais l’habitude de penser qu’il y avait des « bons quartiers » et des « mauvais quartiers », avec beaucoup d’espace entre les deux. Néanmoins, dans un quartier émergent, le « bon » et le « mauvais » sont littéralement une affaire de maison par maison. On y trouve de vieilles Ford étayées sur des parpaings, à côté de cafés végétaliens de nourriture crue. Allez comprendre.

Coûts

Tout d’abord, avant de parler du prix, laissez-moi prendre un moment pour souligner à quel point il a été difficile de trouver cette affaire. Pendant trois mois, j’ai traité la recherche de maisons avec le sérieux d’une seconde carrière. Si vous voulez sérieusement investir dans l’immobilier, sachez ceci : la recherche de propriétés est un travail. Vous en rejetterez des centaines avant de trouver la bonne. 

Ok, voici les chiffres :

• Prix d’achat  » réel  » : 102 016 € (achat plus réparations initiales) 
• Loyer : 1 105 € par mois

D’emblée, que voyez-vous dans ces chiffres ? Cette maison répond à la règle du un pour cent, ce qui signifie que son loyer mensuel représente au moins 1 % de son prix d’achat. Pour cette maison, le loyer mensuel est de 1,1 pour cent du prix d’achat.

Comme les lecteurs de longue date d’Afford Anything le savent, je ne regarderai pas une maison qui ne répond pas à la règle du un pour cent.

Règle du 1 %

Pourquoi la règle du un pour cent est-elle si critique ?

Si le loyer mensuel représente 1 % du prix d’achat, alors votre rendement BRUT est de 12 % par an. Cependant :

• les vacances ;
• l’entretien ;
• les réparations ;
• les taxes ;
• les assurances ;
• la gestion ;

vont prendre une énorme bouchée de vos bénéfices bruts.

Il existe une règle générale connue sous le nom de « règle des 50 % », qui stipule qu’à long terme, environ la moitié de votre loyer sera consommée par les coûts d’exploitation. 

Calculons quelques chiffres de base :

Vous percevez 12 % de la valeur de la propriété en loyer annuel. La moitié est consommée par les frais généraux d’exploitation ; il vous reste un rendement de cash-flow de 6 pour cent. La maison s’apprécie également au taux de l’inflation, soit 3 pour cent. Votre rendement total est de 9 % par an. C’est un rendement convenable. Cependant, si vous plongez plus bas qu’une propriété de la règle du pour cent, vous risquez d’obtenir des rendements sous-optimaux.