12 millions de Français vivent actuellement dans des logements dits passoires thermiques. Une réalité que l’exécutif entend résoudre totalement d’ici à 2029. Vous possédez un bien immobilier que l’on peut qualifier de passoire thermique ? Vous devez sûrement vous poser la même question que tous les propriétaires : faut-il rénover ou vendre ? Pour vous aider à y voir plus clair, voyons plus concrètement les aspects et les opportunités de la rénovation et de la vente des logements très mal isolés.

Comment reconnaître un logement passoire thermique ?

Avant d’aller plus loin, il convient de savoir si votre logement est réellement une passoire thermique. Selon le site passoirethermique.info, une plateforme d’accompagnement spécialisée, le terme passoire thermique désigne les logements présentant des défauts importants en termes d’isolation. Si vous n’êtes pas satisfait du chauffage de vos chambres ou de votre eau, cela ne suffit pas pour affirmer que votre domicile est une passoire thermique.

La meilleure chose à faire est de faire un DPE (diagnostic de performance énergétique) auprès d’un professionnel agréé. Un DPE permet de noter le niveau d’isolation et de consommation énergétique des maisons et des appartements. Les notes vont de A à G, la note A étant la meilleure note. Si votre bien ou votre domicile obtient une note de F ou G, on peut alors la considérer comme étant une passoire thermique. Du fait de leur piètre niveau d’isolation, les passoires thermiques affichent une consommation énergétique annuelle supérieure à 330 kWh par m².

L’année de construction d’une habitation peut également en dire long sur la qualité de l’isolation. Les maisons construites avant 1975 sont peu ou mal isolées, sachant que la toute première règlementation thermique date de 1974.

Ce que dit la loi sur les passoires thermiques

Le 8 novembre 2019, la loi énergie-climat est entrée en vigueur dans le but de lutter contre le réchauffement climatique. Cette loi promeut la rénovation thermique pour les logements mal isolés, donc hautement énergivores, en obligeant tous les propriétaires à faire le nécessaire pour obtenir a minima le score E du diagnostic de performance énergétique en 10 ans.

Cette règlementation s’accompagne de quelques mesures comme l’interdiction d’augmenter des loyers sans avoir rénové les biens classés E et F depuis 2021. À compter de 2022, un audit énergétique complet (qui coûte aux alentours de 1000 €) est obligatoire avant la mise en location ou la vente d’une passoire thermique. Ce n’est pas tout, à partir de 2023, un seuil de consommation d’énergie maximal sera fixé pour que les locataires puissent contraindre leurs propriétaires à procéder à des travaux de rénovation.

Les logements classés G seront désignés comme étant « indécents » et ne pourront plus être loués dès 2023. En 2028, ce sera aussi le cas des logements classés F. Ces obligations légales poussent les propriétaires à prendre une décision : rénover ou vendre.

Rénover un logement considéré comme passoire thermique

Pour ne pas dévaloriser un logement classé F ou G, surtout s’il s’agit d’un bien à louer, une rénovation thermique s’impose. Selon les experts, isoler les combles, changer les chaudières et améliorer la ventilation permet de réduire de moitié la consommation énergétique d’une maison qui date des années 1970. Une opération qui ne coûtera pas moins de 10 000 €.

Ceci n’est qu’à titre indicatif et il faut garder en tête que se lancer dans de gros travaux ne va pas forcément résoudre le problème et améliorer votre score après le prochain DPE. C’est la raison pour laquelle il est très important de se faire accompagner par un spécialiste de la rénovation des passoires thermiques. Heureusement, les propriétaires ont droit à des aides pour financer la rénovation énergétique de leurs biens.

Les aides possibles à la rénovation des passoires thermiques

Plusieurs dispositifs s’ouvrent aux propriétaires bailleurs dans le cadre de la rénovation thermique de leurs biens.

MaPrimeRénov’

Cette aide de l’État lancée en 2020 pour remplacer le CITE concerne uniquement les propriétaires. Qu’ils soient occupants ou bailleurs, le montant du financement est fixé en tenant compte des ressources du propriétaire.

Le chèque énergie

Elle s’adresse aux foyers ayant des revenus modestes et se fixe en tenant compte du revenu fiscal de référence du ménage. Plafonné à 277 €, le chèque énergie est cumulable avec MaPrimeRénov’.

Habiter mieux sérénité

Aide de l’ANAH, elle est destinée aux propriétaires (bailleurs ou occupants de maisons individuelles) et les syndicats de copropriétaires. Ce dispositif peut financer les travaux de rénovation en prenant en charge jusqu’à 50 % du montant HT des travaux, dans le respect d’un plafond de 30 000 €.

La réduction d’impôt Denormandie

Elle s’adresse aux particuliers acquéreurs ou bailleurs de logements à rénover dans la mesure ou les travaux représentent au moins 25 % du prix du logement. Cette réduction d’import sur le revenu ne s’applique que dans les quartiers anciens dégradés.

La réduction de la TVA à 5,5 %

Elle est valable pour les travaux de rénovation énergétique et s’adresse aux propriétaires, aux occupants (locataires ou à titre gratuit) et aux sociétés civiles immobilières. Elle est valable uniquement si la construction du logement est achevée depuis au moins 24 mois.

Les aides des fournisseurs d’énergie

Certains de ces organismes privés fournissent également des aides qui prennent la forme de subventions et de crédit au taux de 1 % sur les travaux de rénovation énergétique. Un certificat d’économies d’énergie réalisé par un professionnel RGE sera exigé.

Pourquoi vendre sa passoire thermique ?

Étant donné la nature contraignante des nouvelles règlementations sur les passoires thermiques, certains propriétaires sont intéressés par l’idée de vendre ces biens. Mettre une passoire thermique sur le marché est l’occasion de faire une bonne affaire compte tenu de la dévalorisation et de l’obligation de rénovation qui implique un investissement important malgré l’existence des aides financières. Cette solution est certes radicale, mais elle est la plus simple, raison pour laquelle de nombreux Français se sont débarrassés de leurs passoires thermiques depuis l’entrée en vigueur de la loi énergie-climat.

Nous assistons à une hausse importante de mise en vente de logements énergivores classés E, F et G depuis fin 2019. À Paris, à Rennes et à Nantes, on a constaté une augmentation d’au moins 70 % du nombre de biens à vendre. Ces propriétaires n’ont pas perdu de temps sachant que plus ils attendront avant de vendre leurs biens, plus ces derniers seront dévalorisés et moins rentables.