Souvent, l’acquisition d’un bien immobilier nécessite la détention de fonds conséquents. Il faut bien se préparer avant de concrétiser cet achat et connaître sa capacité d’achat. Celle-ci est composée de l’apport personnel, les prêts complémentaires mais surtout de la capacité d’emprunt ou capacité d’endettement. 

 

Définition

 

La capacité d’endettement  désigne le montant maximum qu’une entreprise peut emprunter auprès d’une banque. Ce montant n’est pas fixé à la légère puisqu’il ne doit pas compromettre l’équilibre financier de son contracteur. L’octroi du crédit est soumis à des conditions indispensables et le prêteur étudie minutieusement les critères d’obtention de prêt avant de l’accorder. Ce sont :

 

• le taux d’endettement : il s’agit de la mesure du niveau de la dette (voir notre article sur le dossier de surendettement ) en fonction des fonds personnels du demandeur. Il résulte du rapport entre son revenu et les charges financières auquel il doit faire face chaque mois. Par conséquent, si les charges sont trop lourdes par rapport au revenu, le risque de ne pas réussir à payer les mensualités d’emprunt est plus grand.

 

• les fonds propres : ce sont les ressources financières personnelles qui réunissent: le capital propre, les fonds de réserve et les bénéfices non distribués. C’est la trésorerie de l’entreprise hors dettes. Les capitaux propres constituent la ressource stable de l’entreprise, aussi la loi (découvrez aussi la loi dalo ) exige que les sociétés disposent d’un montant minimal défini sous peine de dissolution .

 

 

Utilité

Pour le chef d’entreprise:

 

En calculant sa capacité d’emprunt, il peut envisager l’acquisition d’un bien immobilier (renseignez-vous aussi sur le site le bon coin) ou non, Mais surtout, il peut mesurer sa dépendance vis-à-vis des établissements bancaires et des possibles emprunts. Les emprunts bancaires peuvent:

 

• soit générer un effet de levier positif : c’est le cas lorsque l’investissement est plus rentable que le coût de l’emprunt donc les capitaux générés par l’entreprise sont plus rentables,
• soit générer un effet boomerang : l’effet de levier est négatif car la rentabilité de l’investissement est faible par rapport au coût de l’emprunt et l’effet de levier amplifie les difficultés financières de l’entreprise.

Pour les investisseurs

 

En prenant connaissance du ratio d’endettement d’une entreprise, les investisseurs peuvent constater quel est le mode de gestion financière et évaluer ainsi sa compétitivité dans les secteur concerné. Leur décision d’investir ou non est fortement influencée par la capacité d’emprunt de la société.

Pour l’établissement bancaire

 

C’est la plus importante donnée pour évaluer le profil et la solvabilité de l’emprunteur. La capacité d’endettement constitue une assurance pour la banque afin de savoir si l’emprunteur sera à même d’honorer ses engagements en respectant les délais accordés. Plus le ratio d’endettement est faible, plus les prêteur est favorable à l’accord de prêt.

Comment calculer la capacité d’emprunt

Calcul par la Banque

 

Il faut avant tout déterminer les différentes sources de revenus:

 

• salaires et traitements
• pensions de retraite
• bénéfices
• revenus (placements financiers et/ou revenus fonciers

 

Ensuite, déterminer les charges

 

• les mensualités de remboursement de crédit
• loyer mensuel (si locataire)
• les pensions alimentaires (si divorcé)
• les autres charges récurrentes

 

La Banque se charge alors du calcul du taux d’endettement (voir aussi : calculer un pourcentage ) mais aussi le taux d’endettement du après accord du prêt. Les charges seront remplacées par les mensualités de remboursement. Si le reste à vivre ( la somme qui reste au ménage une fois toutes les charges payées) est trop bas, la banque refusera le prêt.

 

Calcul en ligne

 

Grâce à Internet, il est possible de calculer, on parle plus précisément de simulation crédit, le taux d’endettement. Les données citées précédemment doivent être saisies dans les champs donnés ( différents revenus , charges) , puis il suffit de valider. Le logiciel calculera le taux automatiquement. Il y a une obligation de confidentialité du site, qui ne devra pas communiquer les résultats à une autre personne que l’emprunteur.

 

Comment mettre toutes les chances de votre coté

Les critères d’accord de prêt

 

Concernant le taux d’endettement, les banques accordent rarement le crédit si le ratio d’endettement dépasse les 33%. Il existe des exceptions mais elles sont rares. Si par exemple, l’emprunteur dispose d’un reste à vivre plus que confortable. le dossier de prêt est accordé. Ces critères peuvent varier selon l’établissement bancaire, aussi il est conseillé de déposer votre dossier dans plusieurs banques.

Augmenter sa capacité d’emprunt

 

Pour s’assurer d’obtenir son crédit immobilier, une fois le bien trouvé via castorus com par exemple, l’emprunteur peut avoir recours à :

 

• le prêt à taux zéro PTZ:  accordé aux primo-accédants c’est à dire les personnes qui n’ont pas été propriétaires d’une résidence depuis deux années, ces derniers doivent toutefois avoir des revenus pour financer leur projet immobilier. Le remboursement se fait sans intérêt et n’est pas immédiat ( cinq à quinze ans) .
• le prêt CAF : applicable à un projet de rénovation, assuré par un maitre d oeuvre définition , il est complémentaire à un autre emprunt. il à un taux d’intérêt maximum à 1%.
• Négociation du taux d’emprunt : il faut mettre en concurrence les différentes banques et négocier
• l’hypothèque : en hypothéquant un bien, vous pourrez garantir le prêt sans souscrire à une assurance emprunt.
• réduire ses charges: il faut revoir ses charges en amont, et solder les autres dettes et crédits à la consommation.