Dans le domaine de la location immobilière, il y a plusieurs formalités à remplir. L’une des plus importantes est la réalisation de l’état des lieux. Formalité obligatoire depuis 1989, il faut la réaliser avec soin car elle est le support à la responsabilité du locataire ou du propriétaire en cas de litige.

Définition et utilité

Qu’est-ce qu’un état des lieux ?

 

Il s’agit d’un document obligatoire qui doit être joint au contrat de bail. Ce document est à proprement parler, la description de l’état des lieux du logement, ainsi que celui des équipements qui s’y trouvent. C’est une description minutieuse et les deux parties du contrat sont présentes afin d’être en accord sur les constats.

Le contenu d’un état des lieux

 

Le document doit être sur papier ou sous forme électronique, daté et signé par le locataire et le propriétaire et chacun d’entre eux auront leur propre exemplaire. Il doit mentionner :

 

• La nature de l’état des lieux
• La date de réalisation
• L’adresse du logement
• L’identité de chaque partie
• Le domicile (ou le siège social) du propriétaire
• Les relevés de compteurs (gaz, électricité et eau)
• Les détails des exemplaires de clé
• Une description de chaque pièce

Les buts d’un état des lieux

 

 

Préserver les droits du locataire

 

Grâce aux informations que donne l’état des lieux, le locataire peut émettre des réserves, par exemple sur des branchements en mauvais état et des dégradations sur les équipements. Il peut par la même occasion, demander un état des lieux du chauffage. Il a ainsi le droit d’exiger du bailleur la modification de l’état des lieux d’entrée dans les 10 jours suivant la date de réalisation de l’état des lieux.

Faciliter les rapports entre propriétaire et locataire

 

Les conflits sont en principe évités car les deux parties peuvent attester de l’état du logement. Le document fait foi entre elles et le risque de litiges est limité, d’où la nécessité de procéder minutieusement à cette formalité.

Garantie du propriétaire

 

La responsabilité du locataire sera établie concernant les dégâts qu’il peut causer au logement pour la durée de son contrat de bail.

En quelles occasions faire un état des lieux ?

L’état des lieux d’entrée

 

Il permet d’établir une mise au point précise quant à l’état du logement et de ses équipements au moment de l’entrée du locataire (la remise des clés), c’est-à-dire l’état des lieux avant l’emménagement. Il est joint au contrat de bail.

L’état des lieux de sortie

 

Lors du départ du preneur, l’état des lieux de lieux de sortie est réalisé afin de rendre compte de l’entretien du logement par son occupant durant la durée du bail. Il va déterminer si le propriétaire devra liquider ou restituer le dépôt de garantie. C’est en comparant les états des lieux de sortie et d’entrée que les éventuelles dégradations seront constatées. Par rapport au contenu de l’état des lieux d’entrée ; le constat de sortie doit mentionner en plus :

 

• La nouvelle adresse de l’ancien locataire
• La date de rédaction de l’état des lieux d’entrée
• Les changements constatés dans chaque pièce.

Le dépôt de garantie

 

C’est le versement d’une somme, dont le montant est fixé par la loi (il ne doit toutefois pas excéder un mois de loyer), qui est fait par le futur locataire à son propriétaire pour couvrir de possibles manquements, tels que des loyers impayés et des réparations pour les dégâts causés. Cette somme est en principe à restituer à la fin du contrat de bail si le logement (d’ailleurs renseignez-vous sur le plafond du pel ) lui est rendu en parfait état.

 

Comment rédiger un état des lieux ?

Le constat locatif amiable

 

Il est possible de rédiger le constat des lieux entre particuliers à l’amiable et de façon contradictoire.

L’intervention d’un huissier

 

A la demande des parties, un huissier de justice peut procéder à l’état des lieux avec les deux parties. Ces dernières se partageront les frais d’huissier. Il est conseillé de faire appel à un tiers mandaté afin qu’aucun élément ne soit oublié au détriment de l’une ou de l’autre partie.

Rédiger l’état des lieux

 

En sus des données obligatoirement écrites dans le constat ; il faut suivre les étapes suivantes :

 

• Mentionner pour chaque pièce : les éléments tels que les portes, les fenêtres et le type de sol (voir notre article sur les tapis berbere à ce propos)
• Décrire leur état respectif
• Mentionner les équipements présents : placards, prises de courant, compteurs…
• Si le logement est meublé, il faut procéder à l’inventaire du mobilier mis à disposition du locataire : meubles, vaisselle, luminaire…
• Ne pas oublier les moindres détails et être précis dans sa description.

On peut trouver en ligne de nombreux modèles à télécharger.

Que faire en cas de litige ?

 

Si les parties n’entrent pas en accord, elles doivent faire appel à un huissier de justice. Ce dernier les convoque toutes deux afin que le constat ne leur soit pas inopposable. La loi (dans le même sujet découvrez la loi dalo ) prévoit néanmoins une grille de vétusté prévoir les frais de remise en état qui incomberont au preneur si le logement est dans un état vétuste. Concernant la demande d’état du chauffage par le locataire, en cas de refus du bailleur, il peut saisir la Commission départementale de conciliation du logement.