Il existe des dizaines de  » règles empiriques  » pour prédire combien vous dépenserez pour une propriété locative.

La règle des 50 % stipule que les coûts d’exploitation totaux doivent correspondre à 50 % des loyers.

La règle des 50 % stipule que tous vos frais de fonctionnement – tels que la taxe foncière, l’assurance, les réparations, l’entretien, l’eau et le service des ordures – seront égaux à la moitié de votre revenu locatif. Tout ce qui reste va soit à la banque – pour rembourser votre hypothèque – soit dans votre poche.

C’est une règle populaire, et c’est une règle que j’ignore complètement.

La règle des 50% est basée sur une variable – le loyer – qui n’a absolument aucune relation avec vos coûts d’exploitation. Quoique je demande pour le loyer, le reste de mes factures – l’eau, les ordures, l’assurance et les taxes – restent les mêmes.

En tant que propriétaire, vous vous rendez compte du caractère arbitraire du loyer. Voici comment le prix du loyer fonctionne : Vous choisissez un chiffre à partir de rien, vous l’annoncez comme  » loyer  » et vous voyez si quelqu’un mord.

(Bon, ce n’est pas exactement comme ça. Vous étudiez la zone pour voir ce que d’autres endroits louent pour. Mais cela se rapporte davantage à la demande cyclique du marché qu’au coût des lave-vaisselles.)

Si personne ne veut de l’espace, vous baissez le loyer. Si les gens inondent votre boîte de réception, vous retirez l’annonce, vous augmentez le prix et vous ré affichez l’annonce.

Je simplifie à l’extrême. J’ai visité environ deux douzaines d’unités de location dans mon quartier pour avoir une idée de ce que la concurrence facture – donc le chiffre que j’ai fixé comme loyer n’était pas complètement « sorti de nulle part ». Mais en fin de compte, la différence entre facturer 700 € ou 800 € par mois se résume à une combinaison d’indicateurs de marché et de ma confiance personnelle.

La question est de savoir si l’on peut se permettre de facturer 700 € ou 800 € par mois.

Imaginons qu’Angelina Jolie vient d’annoncer qu’elle déménage dans le quartier, alors tout le monde veut vivre ici. J’augmente le loyer de 100 € sur chacun des deux logements d’une chambre à coucher et de 200 € sur le logement de trois chambres à coucher. Cela représente une augmentation de 4 800 euros par an.

Selon la règle des 50 %, mes  » coûts d’exploitation  » prévus devraient bondir de la moitié de cette somme, soit de 2 400 € par an. Mais cela n’a pas de sens. Il n’y a pas de relation entre le loyer et les coûts.

Il n’y a pas de relation entre le loyer et les coûts.

Pour faire simple : Vous facturez ce que le marché libre vous permet de facturer. Vous dépensez ce que l’on vous oblige à dépenser. Les deux ne sont pas liés.

C’est pourquoi je refuse de signer un contrat avec un agent immobilier qui me donne une phrase telle que : « Bon, je ne sais pas quelle est la facture d’eau moyenne, mais si elle est élevée, vous n’avez qu’à augmenter le loyer pour compenser. »