La société civile de placement immobilier (SCPI) est un type de placement d’épargne. Il s’agit généralement de sociétés habituées à gérer un patrimoine immobilier. Elles s’occupent de la rénovation, de l’entretien et surtout de la location de ce patrimoine. Les SCPI sont donc composées de plusieurs lots d’immeubles qui sont occupés par des locateurs de toutes sortes. Une SCPI permet aux associés de jouir d’un revenu foncier grâce aux loyers mensuels. On peut distinguer la SCPI rendement, la SCPI plus-value et la SCPI fiscale, qui est le sujet de notre présent article. Investir en « pierre-papier » est également un moyen de bénéficier d’une défiscalisation, on vous explique pourquoi. 

SCPI et défiscalisation

Comprendre l’investissement en SCPI

La société civile de placement immobilier présente des similitudes avec l’investissement immobilier classique. Il existe ainsi plusieurs types de SCPI. Toutefois, il faut garder à l’esprit que le principe est sensiblement le même ! On investit, non pas dans un bien précis, mais dans un ensemble de biens immobiliers variés. À travers un système de parts, l’investisseur investit dans les différents biens acquis par la SCPI : c’est ce qu’on appelle « investissement pierre-papier ». Il s’agit d’un investissement à long terme, qui comprend certains risques, comme la perte en capital. La rentabilité de l’acquisition des parts dans une SCPI dépend aussi des fluctuations du marché immobilier. 

La SCPI de défiscalisation

La différenciation des SCPI réside surtout dans le choix des actifs immobiliers vers lesquels vont se porter le placement. Une SCPI fiscale permet à la fois d’épargner et de défiscaliser. Ce choix d’investissement dépend des avantages fiscaux octroyés à l’investisseur par le bien immobilier et du prix des parts. On peut avoir plusieurs avantages à défiscaliser une SCPI. Les investisseurs ont de ce fait la possibilité d’investir dans différents SCPI fiscales. Pour guider leur choix, ils doivent absolument connaitre les principaux dispositifs de défiscalisation liés aux patrimoines immobiliers, à savoir : 

• la loi Pinel ;
• le dispositif Malraux ;
• la loi Denormandie.

Les avantages de chaque SCPI de défiscalisation

SCPI Pinel

C’est un investissement immobilier locatif qui permet de bénéficier d’une réduction d’impôts. Cette dernière est évaluée en fonction de la durée d’engagement de la location du bien immobilier et du montant souscrit au sein de la SCPI (et non pas sur la valeur du bien, comme dans un investissement immobilier direct). Cette défiscalisation prend place dès l’année d’acquisition des parts. Elle concerne les biens immobiliers neufs ou rénovés, respectant les normes énergétiques et situés dans une zone Pinel. Ce sont les biens mis en location pour : 

• 6 ans, avec une réduction fiscale de 12 % (dans la limite de 36 000 €) ;
• 9 ans, avec une réduction de 18 % (dans la limite de 54 000 €) ;
• 12 ans, avec une réduction de 21 % (dans la limite de 63 000 €).

Il est à noter que dès 2023, puis en 2024, ces taux seront revus à la baisse. Dans une SCPI Pinel, l’engagement de conservation des parts doit être supérieur à celui de l’engagement de location. 

SCPI Denormandie 

La SCPI Denormandie est une sous-catégorie de la SCPI Pinel. En effet, elle concerne la réhabilitation de l’immobilier ancien : rénovation, amélioration de l’habitat, lutte contre l’insalubrité, etc. Les SCPI permettent d’investir dans des logements destinés à être loués pour devenir une résidence principale. Ces derniers doivent être localisés dans les villes du programme national Action Cœur de ville.

SCPI Malraux

Les biens immobiliers gérés par les SCPI Malraux sont des logements réhabilités dans une zone bien définie. La réduction d’impôts est de 22 ou de 30 % du montant de la souscription affectée à la réalisation des dépenses, selon une limite de 400 000 € pour une période de 4 ans. Par conséquent, l’assiette de la réduction correspond à la quote-part des fonds qui sont alloués aux dépenses relatives aux travaux.