Le diagnostic immobilier est un contrôle technique permettant d’appréhender les caractéristiques difficilement observables d’une maison. C’est un bilan général du logement à céder. D’un point de vue législatif, il existe les diagnostics obligatoires et ceux qui ne le sont pas. Qu’ils soient imposés par la législation ou non, ceux-ci jouent un rôle déterminant dans le fonctionnement du marché immobilier et lors des transactions immobilières.
Les différents diagnostics immobiliers
Pour mieux saisir l’intérêt de réaliser un diagnostic immobilier, il faut le distinguer des autres en matière d’apport informationnel et de la réglementation qui l’encadre. Il existe ainsi de nombreux diagnostics immobiliers. Voici les diagnostics obligatoires lors de la vente d’une maison.
Le diagnostic de performance énergétique (DPE)
Le DPE est sans doute le diagnostic immobilier le plus important. Cet intérêt particulier tient au fait qu’il concerne le domaine sensible de l’énergie. La dépense énergétique faisant partie des besoins fondamentaux, les acquéreurs réévaluent une maison en fonction de son classement DPE. Cela est d’autant plus vrai que ce diagnostic donne un apriori sur la future consommation énergétique.
Le DPE repose sur une analyse des matériaux du logement, de la qualité de l’isolation, de ses systèmes de chauffage, de ventilation, de production d’eau chaude, etc. C’est cette analyse minutieuse sous la coordination d’un expert qui permet d’estimer la consommation énergétique par mètre carré d’un logement. Depuis le 1er janvier 2011, le résultat de ce diagnostic doit figurer sur toutes les annonces de vente de biens immobiliers.
Le certificat de surface ou la loi Carrez
Ce diagnostic est fortement lié au précédent, car le DPE intègre son résultat dans ses calculs. Il est obligatoire avant toute vente d’appartement ou de maison en copropriété. C’est par ailleurs le premier des diagnostics de surface à être réalisé. Il permet de mesurer la superficie de la maison concernée par la transaction. Il exige également que le logement ait une hauteur moyenne de 1,80 m. Ce diagnostic permet à l’acquéreur de disposer d’une garantie fiable quant à l’exactitude de la superficie de l’immobilier communiquée par le vendeur. À l’instar des autres diagnostics, le certificat de surface doit être établi par un expert du domaine. Cette contrainte permet de pallier tous les risques que peut comporter un mauvais métrage dans une transaction.
Le diagnostic d’état des risques naturels
D’une procédure assez souple, ce diagnostic se résume à un document dont le propriétaire peut se procurer en ligne. Son apport dans le dossier de diagnostic technique (DDT) est de renseigner l’acquéreur sur les risques naturels encourus dans la zone d’habitation de la maison. Les trois diagnostics immobiliers précédents sont généralement réunis sous le vocable « diagnostics de calcul de la surface ».
Le diagnostic d’amiante
Ce diagnostic est nécessairement réalisé par un diagnostiqueur bien équipé. Il consiste en la détection de la présence d’un matériau hautement cancérigène nommé l’amiante. L’usage de ce matériau est proscrit en France depuis le 1er janvier 1997. La réglementation impose ainsi ce diagnostic à tout vendeur d’une maison datant d’avant le 1er juillet 1997. Le diagnostic d’amiante est par ailleurs obligatoire lors des rénovations afin de garantir la sécurité des travailleurs.
Le diagnostic de plomb
En s’accumulant dans un logement, le plomb contenu dans les peintures de maison est multirisque pour la santé, particulièrement chez les enfants et les femmes enceintes. Le constat de risque d’exposition est donc obligatoire pour toute transaction d’un bien datant du 1er janvier 1949. Ce diagnostic doit figurer dans le dossier de diagnostic technique. Il est toutefois réservé aux bâtiments à usage d’habitation et à leurs parties communes.
Le diagnostic des termites
Ce diagnostic vise à déceler la présence des termites dans une habitation. Dans certaines communes françaises, un arrêté préfectoral demande de rechercher ces insectes dans chaque bien immobilier avant de conclure toute transaction. Il est alors demandé de mener des recherches dans un périmètre de 10 m autour du bâtiment, mais aussi dans les soubassements (vide sanitaire, cave, etc.). Ce diagnostic peut s’accompagner d’un renseignement sur l’état parasitaire si la zone concernée est déclarée zone à risques pour des parasites lignivores.
Le diagnostic électrique
Ce diagnostic est obligatoire et concerne tous les logements en vente anciens de plus de 15 ans. Il doit, au même titre que les précédents, figurer dans le dossier de diagnostic technique. Son principal intérêt est de mettre en évidence les éventuelles anomalies et risques des installations électriques dans le logement afin d’assurer la sécurité des biens et des personnes. À l’issue de ce diagnostic, le logement concerné devra être mis aux normes.
Le diagnostic de gaz
Au même titre que le diagnostic électrique, ce diagnostic vise à valider la conformité des installations de gaz naturel pour les logements de plus de 15 ans d’ancienneté. Il rassure l’acquéreur sur l’état du système de gaz domestique et lui donne la possibilité de réévaluer le bien immobilier. Sa présence dans le DDT est obligatoire.
Comment faire faire un diagnostic immobilier chez vous ?
La première étape consiste à choisir un professionnel qualifié et certifié. Cet aspect est crucial pour vous assurer un service de qualité. La loi sur le bâtiment et l’habitation stipule que les diagnostiqueurs doivent présenter des garanties d’expertises et disposer d’une organisation et de ressources appropriées. Vous devez par conséquent vous en assurer. Après avoir pris un rendez-vous avec un technicien, vous pouvez lui demander d’envoyer un mail confirmant son intervention dans l’ordre de mission. Un expert en diagnostic fait généralement signer au particulier un ordre de mission au moins 8 jours avant sa venue.
L’urgence de certaines situations peut toutefois obliger l’expert à déroger de cette ligne de conduite. De plus, la législation permet au propriétaire de réaliser personnellement le diagnostic des risques naturels et des risques techniques. Les autres diagnostics doivent nécessairement être réalisés par des professionnels du domaine. Les tarifs des diagnostics sont librement fixés par chaque diagnostiqueur. Le prix tient cependant compte de certains paramètres tels que la surface du bien, sa localisation, etc. Évitez de rechercher systématiquement un diagnostiqueur ayant des prix très bas. Il faut plutôt prêter attention au rapport qualité/prix.
Que faire si vous n’êtes pas d’accord avec les résultats de votre diagnostic immobilier ?
Depuis juillet 2021, le DPE a rejoint la classe des diagnostics obligatoires opposables juridiquement. Cela signifie qu’il est possible pour le propriétaire, l’acquéreur ou le locataire d’une maison de contester les conclusions d’un diagnostic immobilier. Il est donc possible de vous retourner contre la partie responsable. Il est d’ailleurs possible, en cas de preuve d’informations erronées dans le diagnostic, de poursuivre le responsable en justice ou de demander un remboursement. Le diagnostiqueur engage sa responsabilité professionnelle à chaque intervention. Cette fenêtre accroit grandement la fiabilité des diagnostics réalisés.
Comment préparer votre maison à la vente ?
Il n’est pas facile de préparer une vente à la maison, notamment lorsqu’il faut y associer vos occupations quotidiennes. Il existe cependant quelques astuces pour vous rendre la tâche moins ardue et mettre toutes les chances de votre côté. Il s’agit de :
- terminer les pièces en construction et tous les travaux (grands et petits) en cours,
- vous débarrasser des objets inutiles et encombrants pour aérer la maison et la nettoyer de fond en comble,
- redonner aux pièces leur vocation d’origine,
- décorer votre maison en tirant profit du home staging, c’est-à-dire utiliser une décoration impersonnelle et atemporelle pour plaire au plus grand nombre,
- aménager le paysage extérieur pour rendre la maison accueillante,
- recueillir le maximum d’informations sur les maisons en vente dans le quartier et ses environs,
- rassembler toute la documentation nécessaire pour la vente et celle pouvant valoriser votre maison.
Lorsque ces critères sont remplis, il ne vous reste plus qu’à poster les annonces et à organiser les visites. Pour plusieurs raisons, il peut s’avérer nécessaire de confier la gestion de la vente à une agence immobilière ou tout autre spécialiste du domaine.
