Il y a environ une semaine, les bonnes gens de Trulia ont publié leur « Rent vs. Buy Index » des 50 plus grandes villes  par population. Compte tenu des tendances économiques actuelles et de l’intérêt croissant des consommateurs pour les locations, c’est le moment idéal pour les gens de l’immobilier de parler de la location par rapport à l’achat. Acheter.

Trulia n’a pas publié sa méthodologie complète, mais il semble qu’ils aient fait une bonne partie du travail.  Extrait du blogpost décrivant l’indice Rent vs. Buy :

Les coûts totaux de la propriété comprennent le principal et les intérêts hypothécaires, les taxes foncières, l’assurance contre les risques, les frais de clôture au moment de l’achat et les cotisations courantes de la HOA et l’assurance hypothécaire privée, le cas échéant. Les coûts totaux de l’accession à la propriété comprennent une compensation pour les avantages fiscaux de l’accession à la propriété, y compris les déductions des intérêts hypothécaires, des impôts fonciers et des frais de clôture.

Les coûts totaux de la location comprennent le loyer et l’assurance du locataire.

Sur la base de ces facteurs, Trulia conclut :

Ratio prix-loyer de 1 à 15 : est beaucoup moins coûteux d’être propriétaire que de louer (d’ailleurs essayez loc annonce paris pour des logements accessibles) une maison dans cette ville

Ratio prix-loyer de 16 à 20 : Il est plus coûteux d’être propriétaire d’une maison dans cette ville. Les coûts totaux de la propriété d’une maison dans cette ville sont plus élevés que les coûts de la location, mais cela pourrait encore avoir un sens financier selon la situation.

Ratio prix-loyer de 21+ : Les coûts totaux de la possession d’une maison dans cette ville sont beaucoup plus élevés que les coûts de la location.

L’analyse portait sur les appartements 2BR, les condos et les maisons en rangée – donc le loyer/achat pour les résidences unifamiliales pourrait être différent. Mais l’indice est néanmoins un outil (connaissez-vous l’outil Homunity avis ?) utile.

J’ai pensé qu’il serait intéressant de regarder un peu plus près les ratios – bien que je n’ai pas les chiffres réels que Trulia a utilisé – pour voir ce que, si quelque chose, pourrait sortir.

Les ratios et Constatations

Dans tous les cas, j’ai utilisé une feuille de calcul d’analyse loyer-achat (XLS) pour jeter un coup d’œil, en faisant toutes sortes d’hypothèses sur les taux d’impôt foncier, les frais de HOA ou de condo, les frais de viager libre , les coûts d’entretien, les taux d’impôt sur le revenu, et ainsi de suite.  J’ai utilisé des chiffres assez proches de ceux de l’indice loyer-achat de Trulia (ex, si le prix médian était de 298 621 €, j’ai utilisé 300 000 €) pour le prix de vente et le prix du loyer.

J’ai utilisé 4,81 % comme taux hypothécaire (voir aussi : pourcentage calcul ) fixe sur 30 ans, ce qui était le dernier que j’ai pu trouver au moment de la rédaction de cet article, et j’ai supposé que tous les acheteurs feraient un acompte de 20 %.

Ce que je cherchais, c’est l’économie (s’il y en a une) de la location par rapport à l’achat. acheter (avez-vous essayé de passer par Castorus ?) sur une période de 10 ans et de 5 ans, ainsi que la valeur actuelle de la propriété par rapport à la location sur 10 ans et 5 ans.  Pour un condo de 2BR, qui est plutôt la propriété initiale d’un premier acheteur, cela n’avait pas vraiment de sens d’aller au-delà de 10 ans.  Les chances sont que les gens vont déménager dans ces 10 ans.  5 ans avait également beaucoup de sens pour de telles propriétés.

En utilisant ces hypothèses, voici ce que je trouve :

Le rapport prix-loyer le plus bas sur l’indice de Trulia est de 8:1 pour certaines villes.  À un PTR de 8, il est peu logique de louer.  Acheter vs. louer, par exemple, a une valeur actuelle de près de 150 000 € sur 10 ans.  Louer à 2 000 e par mois, signifie que vous perdez près de 116 000 € sur 10 ans. Même sur 5 ans, vous perdriez près de 20 000 € en louant plutôt qu’en achetant (en parlant d’acheter, avez-vous déjà pensé à investir dans un château ? Voir notre article sur les chateaux à vendre ).

Trulia dit que 15 à 16 PTR est en quelque sorte le point de rupture entre la location vs. Acheter.