Un curieux phénomène de la nature humaine est la tendance à surévaluer ce que nous possédons. Un exemple concret : le fantasy football.

Je suis aussi dans plusieurs ligues cette année, et pour une raison quelconque, j’aime beaucoup l’aspect trading du fantasy football. Et au fil des ans, j’ai définitivement remarqué une tendance chez les gens à surévaluer leurs propres joueurs (pour mémoire, je ne suis pas à l’abri de cette tendance non plus). Vous faites une offre pour un quarterback de réserve, et je pourrais m’asseoir là et prétendre qu’il est la meilleure chose depuis le pain tranché, malgré le fait qu’il ait lancé autant d’interceptions que de touchdowns depuis le début de l’année. C’est une drôle de chose, cette surévaluation de ce que nous possédons.

Bien sûr, ce phénomène est extrêmement connu dans le monde de l’immobilier. Les agents d’inscription racontent histoire après histoire d’essayer d’annoncer la mauvaise nouvelle au propriétaire qu’il s’avère que le marché ne pense tout simplement pas que sa maison vaut 600 000 € de plus. Oui, oui, votre magnifique jardin zen est la fierté et la joie de votre vie… mais les acheteurs s’en moquent éperdument. Oui, je sais combien de temps et d’argent vous avez mis dans cette peinture murale dans la salle à manger ; malheureusement, le marché ne partage tout simplement pas votre goût pour les tableaux d’Elvis.

Il me semble que lorsque vous avez des objets uniques à vendre (regardez aussi chateau a vendre france ), la méthode privilégiée est la vente aux enchères. Des choses comme les œuvres d’art, les voitures anciennes, les souvenirs de sport et autres sont extrêmement difficiles à tarifer. Si vous parlez d’une Mercedes Benz flambant neuve, le fabricant a dépensé une certaine somme d’argent pour la concevoir, la produire et la commercialiser, il a donc fixé le prix et laissé les concessionnaires se débrouiller. Mais il y a un prix, car il existe des milliers de véhicules identiques sur le marché. Quand on parle d’une Mercedes Benz 300 SL de 1955… il est impossible de mettre un prix sur une telle chose.

Alors… quand quelqu’un veut se séparer d’une 300 SL, il la met aux enchères. Et les résultats sont parfois surprenants, et pourtant, si c’est ce que le marché est prêt à payer pour un objet unique, alors c’est ce que vaut cet objet unique, point barre, fin de l’histoire. Vous et tous les experts pouvez penser que la 300 SL vaut 600K€ – 700K€, mais apparemment, au moins un acheteur a pensé qu’elle valait 1,375 million de euros.

Vu que l’immobilier traite d’objets uniques (pour la plupart… oui, les exceptions existent), pourquoi voyons-nous si peu de ventes aux enchères de propriétés ? Le vendeur et l’agent peuvent fixer un prix de réserve en dessous duquel il n’y a pas de vente, et ensuite tous les agents acheteurs assistent simplement à la vente aux enchères au nom de leurs clients. Le client qui repart avec l’offre gagnante obtient la maison.

Les complications que je vois ont surtout à voir avec le financement. Les offres contingentes ne fonctionneraient pas dans le cadre d’une vente aux enchères pour des raisons évidentes. Mais peut-être que ce n’est pas une mauvaise chose?

Si les banques prêtaient strictement sur la base de la capacité de remboursement de l’emprunteur, au lieu de s’appuyer autant sur la propriété sous-jacente comme garantie, peut-être n’aurions-nous pas une répétition de la crise des saisies que nous connaissons actuellement ? En y réfléchissant davantage, nous aurions probablement besoin d’un nouveau type d’instrument de dette qui combine la nature non garantie des prêts personnels à l’emprunteur avec l’élément de sécurité d’une hypothèque ; peut-être que les taux sont fixés comme ils le sont actuellement, en fonction de l’actif sous-jacent (la maison), tandis que le risque de crédit et la capacité d emprunt est évalué sur le profil personnel de l’emprunteur ? Avec les banques qui réalisent qu’elles ne veulent vraiment pas être coincées en saisissant une maison, c’est peut-être la réalité de l’environnement de prêt aujourd’hui de toute façon.

Alors, si chaque acheteur se présente avec une pré-approbation solide comme le roc, interdite d’offres contingentes, cela fonctionnerait-il ou non dans l’immobilier ?

Qu’est-ce qui me manque à propos des ventes aux enchères et pourquoi nous en voyons si peu dans la vente de maisons ?